《中国金融》｜王晓健：提升居住品质　激活房地产市场需求——新时代房地产需求提振新模式的设想

作者｜王晓健「厦门国际银行党委书记、董事长」

本文将于《中国金融》近期刊登

房地产行业链条长、涉及面广，对我国经济增长、金融稳定和民生保障具有重要作用。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央基于中国住房市场的基本情况和现实难题，作出了一系列重大部署。在党的二十大报告中，习近平总书记指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

当前，房地产市场供求关系发生重大变化：一方面，我国人口总量增长放缓，人口老龄化持续深化，导致住房需求增长动力不足，同时人民对居住品质的要求不断提高，改善性购房需求逐渐成为市场主导；另一方面，部分房地产企业盲目扩张导致财务危机，对房地产市场可持续发展造成一定冲击，房地产企业正在加速向新发展模式转型。在这样的背景下，减轻住房消费负担、打造绿色智慧社区和新型和谐社区，进而完善居住功能，提升居住品质，将能够在提高居民的获得感、安全感、幸福感的同时，有效激发市场主体活力，促进房地产市场平稳运行。

减轻住房消费负担，提升居民获得感，深刻把握“人民至上”的实践要求

在降低房贷利率、放宽限购等现有一系列举措的基础上，深化住房制度改革，进一步减轻居民住房消费负担，稳定住房价格，践行“人民至上”理念，使人民群众拥有更多的物质利益，将进一步提升居民获得感和促进社会公平公义，提高居民扩大消费和投资的意愿及能力，改善居民对房地产市场的信心和预期。

优化房地产政策，稳定住房价格，提振市场信心。建议全面梳理房地产税收体系，合理降低房地产交易环节征收的有关税费。一是适当降低具有合理住房需求的居民在住房交易环节中的增值税、契税、个人所得税、印花税等税率，支持个人购买唯一住房或第二套改善性住房。二是实施延期后的土地使用权出让金优惠政策，包括允许土地出让金分期缴纳，对购买首套房居民的土地使用权出让金进行减免。三是针对新市民、年轻人等特定住房困难人群，采取降低首套房贷首付比例、提供定向购房补贴和信贷支持、调降利率等措施，并通过定向降准、结构性货币政策工具补贴等激发金融机构积极性。

落实租购同权政策，培育新的住房消费模式。目前租购同权政策已在全国各省份实施，但仍一定程度上存在租赁关系不对等、优质公共资源稀缺等问题，亟待进一步完善。一是培育住房租赁市场供应主体，鼓励政府、企业、机构及个人参与住房租赁市场，盘活空置房，扩大租赁房供给规模，并鼓励以规范、批量的形式向社会供应。二是建立配套完善的租赁市场，显著提升居民对租房居住或长租的认可度和体验感，释放租房人群在生育、消费、创业等方面的潜力。三是鼓励金融机构支持租赁住房市场的发展，优化整合金融资源，为租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营、交易结算等需求提供专业化金融服务。

打造绿色智慧社区，提升居民安全感，培育高质量发展新动能

社区是众多家庭生活的家园，是人民安全感的重要来源。2021年，习近平总书记在贵阳市考察时强调：“让社区成为居民最放心、最安心的港湾。”

绿色发展已成为中国经济增长的新动能。新型社区的建设可通过科技赋能，打造绿色智慧社区，着力追求人与自然的和谐共生，实现电、水、粮食等生活必需资源的高效利用及一定程度的自给自足，以更好应对极端灾害，提升居民安全感。同时，通过新型社区建设，有利于转变传统的高耗能、高排放发展模式，推动新技术、新材料、新能源等绿色、新兴行业的发展，构建经济增长的新引擎。目前，中新天津生态城、深圳新桥世居、青岛奥帆中心等都在探索建设零碳社区，其中，青岛奥帆中心主要利用海水源热泵、太阳能(000591)光伏光热、风力发电等技术实现节能，运用云计算、大数据、物联网、人工智能等技术实现智慧管理。

大力发展绿色建筑，全面推进绿色转型。大力发展绿色建筑是推动社区全面绿色转型的关键环节，也是实现“双碳”目标的重要举措之一。一是严格执行建筑节能标准，通过政府引导，推进对现有建筑的节能改造，提振投资需求。二是鼓励绿色建筑规模化发展，对高星级绿色建筑、超低能耗建筑、零碳建筑等给予政策扶持。三是通过物联网、大数据等科技手段，实现社区的智能化管理，降低建筑能耗。

提升能源的自主供给能力，保证供给的稳定持续。社区是城市能耗的主要集中地，也是对接自上而下减碳战略与自下而上社会行动的重要桥梁。一是改善社区用能结构，合理利用太阳能、风能、水能、生物质能等可再生能源，对社区范围内每一座建筑物的终端用能状况、用能系统等进行能耗统计和节能诊断分析，并增设具有热量回收功能的系统，以及海水源热泵、地源热泵、光伏电池板和太阳能真空集热管等可再生能源设备，实现能源生产、输送、使用、再利用的全生命周期循环。二是通过智能化手段鼓励错峰用电，制定合理的错峰用电方案，并加快建设新型储能设施，提升电力调度能力。

打造生态循环发展模式，实现农业可持续发展。在位居城乡结合部或容积率较低的社区，大力发展社区农场经营等现代农业经营主体，并鼓励社区因地制宜，立足当地的资源禀赋、发展阶段和发展规律，推进周边山水林田湖草沙等自然资源的充分利用，并积极盘活荒山、滩涂、坑塘水面等资源。通过构建低碳绿色可循环农业系统，提升社区农产品(000061)的自我供给和保障能力，探索形成集产业化经营、规模化生产、品牌化建设、市场化营销于一体的现代化农业产业基地。

实现水资源的循环利用，维持水系生态平衡。水循环对于维持社区生态平衡和人类生存至关重要。一是重视水资源的循环利用，统筹社区供水设施、地下水抽取设施、排水设施和水环境、水生态建设规划，推进一体化建设和一体化运营。二是推动污水资源化利用，开展区域水循环利用和污水资源化利用等项目，通过综合规划、技术创新和资源管理等措施对污水资源进行再生利用。

加快金融创新，为社区建设提供一体化综合金融服务。金融支持是绿色智慧社区建设的重要保障。一是政府充分发挥引导功能，设立绿色产业担保基金或融资担保机构，支持金融机构向绿色智慧社区开发主体给予一定的贷款倾斜和优惠政策，并开展绿色资产证券化业务，支持社区绿色建筑、清洁能源、绿色农业、水生态等基础设施建设以及绿色技术改造。二是支持金融机构为社区搭建政府、企业、居民“三位一体”的金融科技服务平台，提供物业管理、生活服务、周边商圈、资讯媒体、邻里社交等丰富的场景服务。

建设新型和谐社区，提升居民幸福感，践行社会主义核心价值观

社区是城市社会的细胞和基础，建设新型和谐社区对构建和谐社会和践行社会主义核心价值观具有重要的现实意义。在房地产供求关系发生重大变化的新形势下，新型和谐社区能有效激活居民新的居住需求，对冲人口老龄化趋势下传统房地产需求下降的问题。

建设新型和谐社区，应依托社区供销社、社区医养结合等基础单元，统筹搭建“五脏俱全”的资源互助型社区，营造团结互助、平等友爱、融洽和谐的社区文化，通过满足社区居民居家养老服务、文化传承等需求，切实提升居民幸福感。同时，社区应加强数字赋能，以数字化推动社区服务创新升级，搭建以大数据研判、信息化管理、智能化服务为主线的社区管理服务平台，加快社区居住生活服务的数字化转型。

满足居民更加迫切的非实物类文化服务消费需求。新型和谐社区的建设可以借鉴日本、韩国、中国台湾农业合作社、农业协会等农民合作经济组织的做法，以共同经营、共同服务、共同分享利益的原则为基础，提高成员的经济和社会福利。通过共同管理和分享社区资源，促进社区成员之间的互帮互助，建立相互理解、和睦相处的社区文化。在基础物质类消费逐渐得到满足的当下，新型和谐社区应更加突出非实物类文化服务功能，满足居民更加注重保健康养、家庭和谐、文化娱乐、社交等方面的需求。新型和谐社区商业生态的重构须为这些快速增长的非实物类消费提供足够的空间和服务供给，并通过服务于社区的公益项目、关心弱势群体、提供社会援助等方式，践行公益和社会责任。

重构社区商业生态，助力人民安居乐业。充分借助社区影响力整合各类资源，通过搭建社区供销社、社区食堂等方式重构当前的社区商业生态，推动社区商业生态中所有的商业主体、家庭和个人实现线上线下联通，解决居家养老、康养等服务难题。例如，社区供销社是由社区内居民组成的合作组织，通过与本地农户、生产商和供应商建立稳定的合作关系和完善的商品供应链，确保社区成员可以获得物美价廉的商品。同时，社区供销社通过“社区合作社+农场+居民”的模式，一方面可以带动农户实现持续稳定增收，另一方面可以将社区内的传统农场升级成融入生态农业、文化、旅游等多重产业、运营模式可持续的特色农场，从而更好地促进城乡融合、乡村振兴。此外，在重大自然灾害或其他紧急事件等极端情形下，社区供销社可以更好地确保供应链的稳定性和效率。

加强服务内嵌，提升社区养老综合能力。养老与健康是老龄化背景下的重要课题，应将养老服务嵌入新型和谐社区，推动社区居家养老服务发展，包括医院护理、养老机构下沉社区、家庭医生定期上门巡诊等。社区医疗可以提供医疗门诊或药房，确保基本的医疗服务和基础药物配送，减少老年人就医的时间和成本。同时，新型和谐社区可针对老年群体开设老年购物中心、服务中心、学习中心，社区食堂重点办好老人餐桌和老人食堂，在社区层面更好地满足老人购物、用餐、健身、社交、学习交流等多方面的需求。

多渠道拓展社区资金来源，以金融助力构建和谐社会。新型和谐社区承载着房地产、供应链、绿色能源、医养服务、养老服务、社区文化等多元功能，亟需金融机构的资金支持。一是金融监管部门可设立专项政策工具，为金融机构有针对性地提供低成本资金支持，同时引入财政补偿资金，构建多方风险共担机制，鼓励金融机构积极投入长期资金用于设施改善、社区服务等方面，推动社区建设和运营进入良性循环。二是抓住国家大力发展REITs、盘活国内存量房地产的机遇，探索创新社区金融业务。例如，新型和谐社区经过良好运营，可以将相关不动产（包括能源设施、商业地产、特色农场、养老设施等）打包成REITs，向投资者发行股份，全方位提高社区的融资能力，进而形成社区物业投资、开发、运营、退出的全价值链良性循环。

（本文系作者个人观点）

（责任编辑　贾瑛瑛）

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